200-09-009963-197
Thibault, Bich, Gagné
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande introductive d’instance et déclaré l’intimé propriétaire d’un immeuble acquis par prescription. Accueilli.
Le 12 mai 1999, les Bolduc-Lepage ont vendu à l’intimé un immeuble, lequel ne comprenait pas la parcelle de terrain litigieuse que ces derniers occupaient depuis 1997. Le 27 juin 2008, la ville appelante a acquis du propriétaire en titre l’immeuble auquel est rattachée cette parcelle, immeuble qu’elle destine à des fins d’utilité publique. À cette date, l’intimé occupait la parcelle depuis plus de 9 ans. Pour bénéficier de la prescription de 10 ans (art. 2918 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.)), il devait non seulement établir sa propre possession, mais aussi s’en remettre à ce qu’il présentait comme celle de ses auteurs, les Bolduc-Lepage, et y joindre la sienne, ainsi que le permet l’article 2912 alinéa 1 C.C.Q. Le juge de première instance a fait droit à l’action de l’intimé, jugeant que les conditions de la prescription acquisitive étaient remplies, d’où l’appel.
La possession se définit par la conjonction de 2 éléments, l’un matériel (le corpus) et l’autre intentionnel (l’animus), lesquels doivent coexister en tout temps. Cette possession pourra fonder la prescription acquisitive si elle est paisible, continue, publique et non équivoque (art. 922 C.C.Q.).
Il ressort clairement des article 947 et 953 C.C.Q. que le propriétaire, libre d’user ou de disposer de son bien comme il l’entend, peut en autoriser une utilisation ou une occupation qui, autrement, ne serait pas conforme au droit. L’autorisation confère alors un titre à celui qui en bénéficie et qui peut ainsi justifier en droit son usage ou son occupation des lieux, ce qui correspond à la détention prévue à l’article 923 C.C.Q. En corollaire, cette autorisation contrecarre toute velléité de possession puisqu’elle sous-tend la reconnaissance du domaine supérieur de l’autorisateur.
Quant à l’acte de simple tolérance, il est celui du propriétaire courtois, qui s’abstient de protester comme il aurait le droit de le faire, contre les agissements qu’il n’approuve pourtant pas et reste passif devant l’empiétement, qui est généralement bénin.
En l’espèce, les Bolduc-Lepage n’ont affermi leur occupation de la parcelle litigieuse qu’après s’être assurés de l’identité de son propriétaire, avec lequel ils ont alors communiqué et dont ils ont sollicité la permission d’occuper les lieux; l’ayant obtenue, ils ont ensuite estimé que là était le «titre» de leur occupation et ils en ont avisé l’intimé en conséquence. Cela constitue une reconnaissance du droit et du domaine supérieur d’autrui, dénote l’absence de la volonté de posséder et enclenche l’application de l’article 923 C.C.Q. À défaut de volonté, prescrit en effet, l’article 921 alinéa 2 C.C.Q., il y a détention. Or, celui qui détient en vertu de l’article 923 C.C.Q. est toujours présumé détenir en cette qualité, à moins d’une interversion de titre, ce qui n’a pas été allégué en l’espèce. Les Bolduc-Lepage n’ont donc pas possédé au sens de l’article 921 C.C.Q.
Le recours à l’idée de «tolérance» ne fonderait évidemment pas à en venir à une autre conclusion, cette tolérance ne pouvant de toute façon, avec ou sans permission, fonder la possession, ainsi que l’énonce l’article 924 C.C.Q.
Texte intégral de l’arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca