200-09-009774-180
Rochette, Mainville, Ruel
Appel d’un jugement de la Cour du Québec ayant rejeté des appels de cotisations. Accueilli.
En décembre 2006, les appelants ont acheté, en parts égales, un immeuble locatif de 8 logements au prix de 392 130 $. Leur intention déclarée était d’investir à long terme, mais ils ont décidé de le vendre en 2011 lorsque l’un d’eux a voulu vendre sa part. Afin d’obtenir un meilleur prix, un courtier immobilier leur a conseillé de le vendre en unités indivises. Ils ont donc signé une convention afin de diviser l’immeuble en 8 quotes-parts qui ont été vendues durant l’année 2012 pour un prix total de 1 065 900 $. Dans leurs déclarations d’impôts, le bénéfice réalisé par la vente a été qualifié de gain en capital. Or, l’Agence du revenu du Québec (ARQ) a plutôt décidé que le bénéfice réalisé après la convention d’indivision devait être considéré comme un revenu d’entreprise. Le juge de première instance lui a donné raison, notamment se fondant sur la «présomption de conversion» prévue dans le Bulletin d’interprétation IT-218R de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Celui-ci prévoit qu’un immeuble résidentiel à logements multiples détenu comme un bien en immobilisation est réputé avoir été converti en un bien figurant dans un inventaire au moment où la demande d’autorisation de modification de titres est faite, pourvu que le propriétaire effectue réellement la vente des unités en question.
Le mot «réputé» signifie une présomption légale absolue qui ne peut être repoussée. Or, une telle présomption ne peut être établie que par la loi, et non dans un bulletin d’interprétation rédigé par une autorité fiscale. L’appel doit donc être décidé à la lumière des circonstances particulières de cette affaire. En l’espèce, le juge n’a pas expliqué en quoi le droit applicable et les circonstances exposées par les appelants ne repoussaient pas la présomption de validité des cotisations. Il n’a formulé aucun reproche à leur endroit ni n’a remis en cause leur version des faits. De plus, vouloir obtenir le meilleur prix dans le contexte de la vente d’un immeuble n’est pas suffisant pour conclure qu’un contribuable était engagé dans un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial. En réalité, le risque couru par les appelants était minimal. Les circonstances de cette affaire sont également bien différentes de celles exposées dans Landry c. Agence du revenu du Québec (C.Q., 2019-11-06), 2019 QCCQ 7443, SOQUIJ AZ-51650306. D’ailleurs, bien qu’elle ait été informée de la cotisation de l’ARQ, l’ARC a décidé de ne pas cotiser les appelants. Elle a traité le bénéfice résultant de la vente comme un gain en capital. Le juge a donc erré en fait et en droit en concluant que les appelants n’avaient pas repoussé la présomption de validité des cotisations. Ceux-ci ont démontré, prima facie, qu’ils ne s’étaient pas engagés dans un projet de nature commerciale lorsqu’ils ont entrepris la conversion de leur immeuble avant de le vendre.
*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l’arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca