Rancourt, Moore, Cournoyer
Appels d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une demande en jugement déclaratoire et en réclamation de dommages-intérêts (436 000 $). L’appel principal est accueilli en partie et l’appel incident est rejeté.
L’appelante est propriétaire d’un terrain boisé. Le 5 septembre 2006, la ville intimée a adopté le règlement 1103 de zonage, lequel fait passer la totalité de ce terrain en zonage « conservation ». En 2008, des discussions ont été entamées en vue d’une modification du zonage ou d’une acquisition du terrain par la Ville. Le 8 février 2016, cette dernière a informé l’appelante qu’elle n’entendait pas acquérir le terrain et qu’elle comptait relocaliser une piste cyclable qui se trouvait sur celui-ci. Le 24 mars suivant, l’appelante a entrepris le présent recours pour expropriation déguisée.
La juge de première instance a retenu que le recours de l’appelante n’était pas prescrit, le délai de prescription n’ayant commencé à courir que le 8 février 2016, lorsqu’il est devenu clair que la Ville n’achèterait pas le terrain. La juge a ensuite déterminé que l’adoption du règlement de zonage, en 2006, privait l’appelante de toute «utilisation raisonnable» de son terrain et que la Ville s’était appropriée celui-ci comme s’il faisait partie du parc qui lui était adjacent, de sorte qu’il y avait expropriation déguisée. Enfin, la juge a fixé à la date d’adoption de ce règlement le moment où devait s’effectuer l’évaluation de l’indemnité.
En l’espèce, il y a eu expropriation déguisée. D’une part, même si le zonage « conservation » ne supprime pas toute utilisation privée du terrain, les usages résiduels de sylviculture ou d’acériculture sont insuffisants pour constituer une utilisation raisonnable de ce dernier. D’autre part, la conformité du règlement à l’habilitation législative n’exclut pas la possibilité d’une expropriation déguisée.
Sur la question de la prescription, la Ville, par ses agissements, a retardé la cristallisation même de la cause d’action. Dès 2008, au moment où l’appelante a pris connaissance du zonage «conservation», jusqu’à l’adoption du nouveau schéma d’aménagement de la municipalité régionale de comté, en 2013, on l’a informée de ne pas s’inquiéter, que la Ville rétablirait le zonage ou achèterait son terrain. De plus, à compter de 2014, la volonté d’acquérir celui-ci a été exprimée publiquement et, en 2015, la Ville a annoncé la création d’un sentier canin sans demander l’autorisation à l’appelante. La Ville a alors entretenu un espoir raisonnable, voire une attente légitime, chez l’appelante. La juge n’a donc pas erré en concluant que le recours de cette dernière n’était pas prescrit.
Quant au montant de l’indemnité, l’évaluation doit en principe se faire au moment où l’expropriation déguisée a lieu. En l’espèce, une difficulté se présente du fait que, si le règlement restrictif dont découle l’expropriation déguisée date de 2006, la prescription n’a pu commencer à courir, en raison du comportement de la Ville, que le 8 février 2016. La solution la plus logique est de fixer la valeur de l’indemnité à cette date. Il s’agit du moment où la cause d’action — l’expropriation déguisée — s’est cristallisée. C’est aussi la solution qui paraît la plus équitable pour l’expropriée et la plus conforme au principe selon lequel l’indemnité doit tenir compte de l’entièreté de sa perte.
Étant donné que le dossier, tel qu’il est constitué, ne permet pas à la Cour de fixer la valeur du terrain en zonage résidentiel, le dossier est renvoyé à la juge de la Cour supérieure pour que soit déterminée l’indemnité devant être payée par la Ville en date du 8 février 2016 ainsi que pour statuer notamment sur le remboursement des taxes.
Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca