Gagnon, Beaupré, Bachand
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande de jugement déclaratoire. Rejeté.
Le 16 avril 1991, Samir Chowieri a constitué une fiducie familiale. Les bénéficiaires sont les appelantes Katherine, Samantha et Tanya. Le 13 avril 2012, la fiducie a distribué à ces dernières le lot no 1, lequel résulte d’une opération cadastrale. Par cette opération réalisée le 6 juin 2002, les lots nos 1.1, 1.2 et 1.3 ont été regroupés pour former ce nouveau lot no 1. Le lot no 1.1 avait lui-même été préalablement constitué lors de la refonte cadastrale de 1999 par le regroupement d’une série de 9 lots vendus par Chowieri à la fiducie en 1994 pour la somme de 8 071 046 $. Le lot no 1.2 avait quant à lui été acquis par la fiducie en 2000 au prix de 1 $ d’une société en commandite représentée par son commandité, soit une société à numéro fédérale, elle-même représentée à l’acte par Chowieri. Quant au lot no 1.3, il a été acquis en 2001 pour 50 000 $ par les fiduciaires agissant pour la fiducie d’une société en commandite représentée par des tiers.
La juge de première instance a rejeté la demande principale des appelants visant à ce qu’elle déclare que la distribution du lot no 1 aux bénéficiaires de la fiducie est entièrement exonérée du paiement des droits de mutation, de même que leur demande subsidiaire en vue d’une taxation partielle sur la seule base de la valeur des lots nos 1.2 et 1.3, cédés à la fiducie par les tierces sociétés en commandite.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les 2 premières conditions de l’exonération prévue par l’article 20 e.1) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (RLRQ, c. D-15.1) sont remplies, soit que l’acte de distribution en litige est relatif au transfert d’un immeuble et que ce transfert est effectué par une fiducie à une personne au bénéfice de laquelle la fiducie a été établie. La question qui se posait à la juge était celle de vérifier si la troisième condition de l’exonération était remplie, soit que la personne physique bénéficiaire de la fiducie et du transfert de l’immeuble visé soit la même que celle qui avait cédé l’immeuble à la fiducie en premier lieu, ou qu’elle soit liée à cette personne. Or, les lots nos 1.2 et 1.3 ont été cédés à la fiducie par des tierces sociétés en commandite qui ne sont évidemment pas la « même personne » que les 3 bénéficiaires appelantes, et auxquelles ces dernières ne sont pas « liées » au sens de l’article 20 d) de la loi, tel qu’il était en vigueur lors du transfert du lot en litige. Compte tenu de l’objectif général de la loi, la conclusion de la juge selon laquelle le transfert du lot, ou « immeuble », en litige ne pouvait bénéficier de l’exonération ne résulte pas d’une erreur révisable.
D’autre part, la juge n’a pas erré en rejetant la prétention des appelants selon laquelle l’article 20 e.1) permet de ne considérer que les circonstances du transfert de 1 seul des lots ayant été regroupés à d’autres pour former un « immeuble », et ce, afin de vérifier la possibilité d’une exonération partielle du paiement des droits de mutation. Aucune disposition ou exonération prévue dans la loi ne permet un tel morcellement fictif d’un immeuble en ses lots antérieurs, qui n’existent plus, aux fins de l’établissement et du calcul de droits de mutation partiels. Lorsque le législateur a jugé opportun d’accorder des exonérations basées sur un pourcentage ou une autre forme d’examen ou de partition similaires, il l’a prévu expressément.
En l’espèce, l’obligation légale dans laquelle se trouvent les 3 bénéficiaires appelantes de payer solidairement les droits de mutation résulte du transfert, en leur faveur, du lot no 1, soit un « changement significatif de patrimoine » incompatible avec le régime d’exonération prévu par l’article 20 de la loi.
Législation interprétée : Loi concernant les droits sur les mutations immobilières
Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca