Schrager, Hogue, Sansfaçon
Appel d’un jugement de la Cour du Québec ayant déclaré nuls des comptes de droits de mutation immobilière et ayant condamné la ville appelante au remboursement d’une somme d’argent. Accueilli en partie.
Dans le cadre d’un projet immobilier résidentiel, l’intimée s’est engagée à construire des résidences sur des terrains appartenant à des promoteurs immobiliers et à acheter les terrains par la suite, au fur et à mesure qu’elle trouverait des acheteurs pour les résidences. Elle a payé des droits de mutation que l’appelante a établis en tenant compte du fait qu’il s’agissait de terrains vacants. L’appelante a éventuellement compris que les terrains n’étaient pas vacants au moment où l’intimée les avait achetés et elle a rajusté la valeur de la base d’imposition utilisée.
Le juge de première instance a conclu que, même si elles n’avaient jamais été publiées, des conventions verbales de propriété superficiaire devaient être prises en considération par l’appelante puisqu’elles n’avaient pas pour but de procurer un avantage fiscal, mais bien d’alléger les formalités associées au projet immobilier.
L’article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (RLRQ, c. D-15.1) oblige les municipalités à percevoir un droit de mutation dès lors qu’un immeuble situé sur leur territoire est transféré. Ce droit de mutation doit être calculé en fonction d’une base d’imposition représentant le plus élevé des montants entre la valeur marchande au moment de son transfert, la contrepartie stipulée à l’acte de transfert ou la contrepartie fournie. Lorsqu’il est question d’une unité d’évaluation, la valeur marchande correspond au produit obtenu en multipliant la valeur au rôle de l’immeuble par le facteur établi conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1).
Bien qu’un immeuble soit généralement constitué d’une seule et unique unité d’évaluation — laquelle est constituée du fonds de terre et des bâtiments permanents qui y sont érigés —, la scission de celle-ci est permise lorsque le fonds de terre est grevé d’un droit de superficie. Cette exception prévue à l’article 39 de la Loi sur la fiscalité municipale est toutefois assujettie à l’exigence que le droit de superficie soit inscrit au bureau de la publicité des droits. À défaut d’inscription, l’unité d’évaluation conserve son unicité. Dans la mesure où cette disposition vise expressément la manière dont les municipalités doivent tenir compte des droits de propriété superficiaire et pose comme exigence qu’un tel droit soit publié, elle doit être comprise comme une disposition législative expresse contraire à la règle générale voulant que les contribuables doivent être imposés en fonction de leurs rapports juridiques établis de bonne foi.
Au bout du compte, l’appelante a eu raison d’établir la valeur marchande des terrains transférés en considérant tant les fonds de terre eux-mêmes que les bâtiments qui s’y trouvaient au moment où l’intimée les a achetés puisque, aux fins de la Loi sur la fiscalité municipale, ceux-ci ne forment qu’une seule unité d’évaluation.
Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca