Hilton, Ruel, Beaupré
Appel d’un jugement de la Cour supérieure. Accueillie en partie (81 276 $).
Le juge de première instance a conclu que les vendeurs intimés avaient commis un dol en n’informant pas les acheteurs intimés que leur immeuble était situé dans une zone à risque de glissement de terrain et qu’un glissement de terrain était survenu dans le boisé à l’arrière de la propriété 3 ans auparavant. Il a aussi déterminé que la notaire appelante avait commis une faute professionnelle en ne vérifiant pas la teneur du règlement municipal mentionné dans le certificat de localisation qui lui avait été transmis et en n’informant pas ses clients acheteurs, en conséquence, que la propriété qu’ils s’apprêtaient à acheter était située dans cette zone. Selon le juge, le quantum des dommages causés aux acheteurs par cette la faute de l’appelante s’élève à 429 334 $, soit précisément l’équivalent du prix d’achat de 347 500 $, des impenses de 63 909 $, des frais de transaction de 8 148 $ et des dommages moraux de 9 776 $. Le juge a condamné les vendeurs, le courtier immobilier, qui avait contribué au dol, et l’appelante in solidum à payer ces sommes aux acheteurs.
Le fondement juridique de la responsabilité de la notaire, soit sa faute professionnelle et le préjudice ainsi causé aux acheteurs, est substantiellement différent de celui de la responsabilité des vendeurs et du courtier, soit leur dol et l’erreur des acheteurs que celui-ci a provoquée, viciant ainsi leur consentement à la transaction au sens de l’article 1401 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.c.Q.). Ainsi, la notaire ne pouvait se prévaloir de la défense d’erreur inexcusable visée par l’article 1400 alinéa 2 C.c.Q. puisque cette disposition concerne les conditions qui s’imposent aux parties lors de la formation de leur contrat.
En outre, la notaire ne saurait chercher à faire assumer à ses clients une part de responsabilité pour ne pas avoir effectué eux-mêmes les vérifications qu’il lui appartenait pourtant de faire, compte tenu des obligations de renseignement et de conseil inhérentes au mandat de services professionnels qu’ils lui avaient confié.
Quant au quantum, la restitution, qui consiste essentiellement à rendre ce qui a été reçu en raison de l’annulation du contrat pour cause de dol, est fondamentalement différente de la réparation d’un préjudice au moyen de dommages compensatoires en raison d’une faute professionnelle. En condamnant la notaire à des dommages-intérêts équivalant à la restitution du prix d’achat, sans cerner ni quantifier d’abord le préjudice causé par sa faute, le juge l’a sanctionnée indûment au même titre que les instigateurs du dol, qui est en fait la seule cause de nullité de la transaction.
L’importation par le juge du remède appliqué dans Bourque c. Poudrier (C.A., 2013-09-27), 2013 QCCA 1663, SOQUIJ AZ-51005523, 2013EXP-3257, J.E. 2013-1774, sans égards apparents pour les principes juridiques applicables et les faits, est erronée en droit. En l’espèce, le juge ne pouvait ordonner à la fois la restitution du prix de vente par les vendeurs et le paiement par la notaire de dommages-intérêts équivalant à ce prix que dans la mesure où la valeur du préjudice causé aux acheteurs par cette dernière y équivalait vraiment, ce qui n’était pas le cas.
Or, le préjudice causé par l’omission de la notaire d’approfondir ses vérifications concernant le certificat de localisation, manquant de ce fait à son obligation d’informer ses clients acheteurs, ne peut être lié qu’à la perte de valeur de l’immeuble, laquelle a été quantifiée par les experts à 70 000 $. La notaire est donc condamnée à payer cette somme aux acheteurs ainsi que 11 276 $ à titre de dommages-intérêts. Quant à la condamnation à payer des dommages moraux, elle n’a pas été contestée.
Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca