500-09-700003-205
Bouchard, Vauclair, Schrager
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande en reconnaissance judiciaire du droit de propriété acquis par prescription acquisitive. Accueilli.
Le juge de première instance a déclaré l’intimé propriétaire, au moyen d’une prescription décennale, de 3 parcelles de terrain qui sont adjacentes à 2 lots lui appartenant. Les titres de propriété des parcelles nos 1 et 3 sont inscrits au registre foncier au nom de l’appelant, Le Repos Saint-François d’Assise, une corporation créée en 1916 par la Loi constituant en corporation le Cimetière de l’est de Montréal (S.Q. 1916, c. 88), dans le but de fonder et d’exploiter un cimetière.
En première instance, la juge a appliqué le concept de l’«affectation juridique» et a retenu que c’est l’usage réellement effectué d’un terrain qui compte. Puisque la preuve révèle que l’intégration physique des parcelles nos 1 et 3 au cimetière ne s’est faite qu’en 2017, par la mise en place d’un écran végétal, la juge a conclu que celles-ci pouvaient être acquises par prescription avant cette date. Ensuite, elle a appliqué la notion de «possession utile» prévue à l’article 922 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.). Son examen de la preuve l’a menée à déterminer que le père de l’intimé est devenu propriétaire des parcelles en cause par prescription décennale en 2006 et que ce droit appartient maintenant à l’intimé.
Aux termes de l’article 2217 du Code civil du Bas-Canada, l’autorité religieuse compétente devait, afin qu’une chose sacrée devienne prescriptible, en changer la destination. Quant aux cimetières, la seule volonté de l’autorité religieuse n’était pas suffisante à cet égard; il fallait également procéder à l’exhumation complète des restes des morts. Malgré la disparition de cette référence précise aux choses sacrées et aux cimetières dans le droit actuel, la plupart des autorités doctrinales sont d’avis que ces biens doivent toujours être considérés comme étant hors commerce à cause de leur affectation. Par ailleurs, un terrain vacant peut être une chose sacrée s’il est utilisé à titre de «cimetière légalement établi», ce qui est le cas en l’espèce. La juge a donc commis une erreur en retenant que l’«affectation», au sens de l’article 2876 C.C.Q., «découle de l’usage réellement effectué» de la chose sacrée visée et que, lorsqu’il s’agit d’un terrain affecté à l’usage d’un cimetière, il doit être «physiquement intégré» à ce dernier.
En l’espèce, la preuve révèle la parcelle no 1 se qualifie comme une chose hors commerce au sens de l’article 2876 C.C.Q. Quant à la parcelle no 3, même si son acquisition n’a pas été ratifiée législativement, elle n’avait pas à l’être, à l’instar de la parcelle no 1, aux termes de l’article 4 de la Loi constituant en corporation le Cimetière de l’est de Montréal. Par conséquent, les 2 parcelles sont imprescriptibles.
Malgré cette conclusion, la Cour a vérifié, relativement aux ayants droit de l’intimé, que leur possession remplissait les exigences énoncées à l’article 922 C.C.Q., lequel édicte qu’elle doit être paisible, continue, publique et non équivoque. Contrairement à ce qui était énoncé au Code civil du Bas-Canada, il n’est plus nécessaire que le possesseur soit de bonne foi pour invoquer la prescription décennale. Toutefois, l’article 927 C.C.Q. prévoit que «[l]e voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent pas invoquer les effets de la possession». Le fraudeur au sens de l’article 927 C.C.Q. est celui qui, en plus de savoir qu’il ne détient aucun titre valide à l’égard du bien qu’il possède, accomplit un geste positif de façon à en tromper le véritable propriétaire. Or, le père de l’intimé a délibérément induit l’appelant en erreur quant aux limites de sa propriété en déplaçant, à son insu, les blocs de ciment installés par ce dernier pour délimiter son terrain. Le geste qu’il a commis était frauduleux au sens de l’article 927 C.C.Q. Cela a pour conséquence qu’il ne pouvait pas devenir propriétaire du bien par prescription acquisitive. L’intimé se trouve dans la même situation car, même en supposant qu’il ignorait la fraude de son père, moins de 10 ans se sont écoulés entre le début de sa possession et sa demande en reconnaissance judiciaire de son droit de propriété.
Texte intégral de l’arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca