500-09-028445-195
Vauclair, Schrager, Rancourt
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en jugement déclaratoire et en mandamus. Accueilli.
Le 25 juin 1944, le site de villégiature hôtelier Manoir des Laurentides a vu le jour. Il s’agissait alors d’un hôtel et de chalets situés en bordure du lac Archambault, à Saint-Donat. En 2000, les propriétaires du manoir ont décidé de construire des unités de copropriété divise afin de remplacer les chalets devenus vétustes. Le 12 juillet 2015, les promoteurs et la municipalité de Saint-Donat ont signé un acte de servitude, lequel contient une clause par laquelle les propriétaires du «fonds servant» renoncent à tous les droits, titres et intérêts sur le «lot de grève», comprenant la plage et la marina. Cet acte de servitude est intervenu avant la vente des unités de copropriété divise appartenant maintenant aux appelants. Depuis l’été 2017, ces derniers se voient refuser l’accès à la plage et à la marina puisqu’ils n’acceptent pas les nouveaux tarifs de la nouvelle propriétaire de l’hôtel, en l’occurrence l’intimée. Les appelants soutiennent néanmoins détenir des droits à cet égard à titre de propriétaires d’un terrain adjacent en vertu du Règlement sur le domaine hydrique de l’État (RLRQ, c. R-13, r. 1).
Le juge de première instance a conclu que la clause litigieuse constituait une servitude réelle. Il a aussi souligné qu’il s’agissait d’une clause restrictive d’usage aux termes de laquelle les appelants s’étaient obligés à s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à leur propriété au bénéficie du fonds dominant. Le juge a donc affirmé que l’engagement de ne pas exercer des droits réels leur étant conférés en vertu du règlement constituait une servitude négative. Il a également noté que la clause ne comportait pas de terme quant à sa durée. Dans ces circonstances, celle-ci est perpétuelle de manière implicite.
La servitude est un démembrement du droit de propriété (art. 1119 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.)). Il s’agit donc d’un droit réel qui s’exerce directement sur un bien par opposition à un droit personnel qui permet à son titulaire d’exiger d’une autre personne l’exécution d’une prestation. Suivant l’article 1177 C.C.Q., la servitude réelle est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble qui est perpétuelle.
En sus de la servitude dite «réelle» établie par la loi, le droit québécois accepte maintenant de reconnaître la «servitude personnelle», laquelle présente 3 caractéristiques : 1) un droit réel grevant un fonds; 2) en faveur d’une personne indépendamment des immeubles qu’elle peut ou non posséder; et 3) établi pour une période limitée.
L’intention des parties peut être prise en considération afin de déterminer si une servitude est une servitude réelle ou personnelle. Toutefois, bien que celle-ci soit importante, les parties ne peuvent décréter qu’il y a servitude alors que tel n’est pas le cas.
En l’espèce, la clause litigieuse est destinée à forcer les propriétaires du «fonds servant» à accomplir ou à s’abstenir d’accomplir certains actes au profit de ceux qui occupent le «fonds dominant», mais leur fonds ne se trouve grevé d’aucune charge. En fait, ce n’est pas le fonds servant qui rend le service, mais bien les propriétaires de l’époque. Ce n’est qu’à titre de propriétaires d’un fonds adjacent que ceux-ci s’engagent à renoncer à leurs droits dans le «lot de grève». Or, il s’agit de droits éminemment personnels.
En outre, en dépit des termes employés dans l’acte, la clause en litige ne fait qu’avantager l’intimée en imposant une obligation personnelle aux propriétaires des unités de copropriété divise de ne pas exercer leurs droits en vertu du règlement. Ainsi, elle ne saurait être opposable aux appelants en vertu de leur acte d’acquisition.
Texte intégral de l’arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca