500-09-027706-183
Dufresne, Vauclair, Hamilton
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une action en passation de titre et ayant fait droit en partie à une demande en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli; l’action en passation de titre est rejetée.
La juge de première instance a conclu que les appelants ne pouvaient se soustraire à leur obligation de se porter acquéreur de l’immeuble des intimés.
La présentation d’un acte de vente conforme à la promesse d’achat est l’une des conditions essentielles pour l’obtention d’un jugement qui en tienne lieu (art. 1712 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64)) puisque l’acte doit refléter les conditions de la vente. Il importe donc que, au moment de prononcer le jugement, l’acte de vente ait été produit en preuve. En l’espèce, la juge pouvait s’autoriser de l’article 268 du Code de procédure civile (RLRQ, c. C-25.01) (C.P.C.) (nouveau) (art. 292 C.P.C. (RLRQ, c. C-25) (ancien)) et permettre la production d’un acte de vente en remplacement du contrat de vente sous seing privé déjà produit.
Quant aux conditions relatives à la passation de titre par voie de déclaration judiciaire recherchée par le vendeur, elles sont sensiblement les mêmes que celles énoncées dans Théberge c. Durette (C.A., 2007-01-18), 2007 QCCA 42, SOQUIJ AZ-50406269, J.E. 2007-293, mais elles doivent nécessairement être adaptées. En l’espèce, le dispositif du jugement entrepris comprend, entre autres choses, une déclaration que les offres des intimés sont bonnes, valables et libératoires, une ordonnance aux appelants de procéder à la signature de l’acte de vente notarié et une condamnation de ces derniers à payer le prix de vente. Il n’est fait aucune obligation aux intimés de payer l’hypothèque grevant l’immeuble suivant la réception du paiement du prix de vente ni de libérer le titre de propriété de toute charge, s’il en est d’autre.
Or, le jugement en passation de titre ne peut être conditionnel au paiement. Il doit, par définition, être susceptible d’exécution dès son prononcé. Ainsi, si le prix était déjà, d’une façon ou d’une autre, consigné, le jugement pourrait être rendu puisque le vendeur pourrait, dès son prononcé, donner effet au jugement obtenu en l’inscrivant au registre foncier pour valoir titre, et ce, sans le concours de l’acheteur. Or, ce n’est pas le cas en l’espèce. Les appelants s’opposent fermement. Aucun indice dans le dossier ne laisse entendre qu’ils donneront suite ou seront en mesure de donner suite au jugement. Dans ces circonstances, l’exécution forcée, avant de pouvoir songer à passer titre, est incompatible avec la nature même du jugement devant être prononcé.
D’autre part, l’acheteur poursuivi est en droit d’avoir l’assurance que, s’il est tenu de payer le prix de vente, l’immeuble ne sera pas grevé d’une quelconque charge autre qu’une servitude dénoncée. Cela tient de la justification même de cette condition primordiale à la passation de titre à l’initiative du vendeur.
Il y a donc lieu de conclure que l’omission de satisfaire aux conditions essentielles à la passation de titre demandée par les intimés aurait dû emporter le rejet de leur action. En raison de cette conclusion, l’attribution de dommages-intérêts à ces derniers ne peut plus tenir.
Texte intégral de l’arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca