500-09-027772-185
Dutil, Bélanger, Mainville
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant notamment condamné l’appelante au paiement d’une somme de 81 243 $ à titre de rétribution découlant d’une transaction immobilière et ayant rejeté une demande reconventionnelle en partage de commissions. Accueilli.
L’intimée a exercé ses activités de courtière immobilière sous la bannière de l’appelante jusqu’au mois d’octobre 2014. Lors de la rupture du contrat, elle a transféré quelques dossiers en cours vers la nouvelle agence à laquelle elle s’est jointe, faisant signer de nouveaux contrats aux clients touchés. Le litige opposant les parties porte notamment sur une demande de l’appelante visant l’obtention de sa part dans des transactions immobilières qui n’étaient pas terminées au départ de l’intimée. Le juge de première instance a conclu que cette dernière n’était pas l’employée de l’appelante et que celle-ci n’avait aucun droit dans les commissions relatives aux transactions réalisées après le départ de l’intimée.
Les parties n’étaient pas liées par un lien d’emploi. La Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2) permet que le courtier soit un employé, un travailleur autonome ou encore qu’il agisse par l’entremise d’une société qu’il dirige. En l’espèce, l’élément le plus déterminant se situe sur le plan de la subordination juridique puisque l’appelante n’exerçait ni contrôle sur la prestation de travail de l’intimée ni pouvoir de gérance sur la façon de l’exécuter.
Pour ce qui est du droit au partage de la rétribution, ce n’est pas parce qu’un client peut exercer le choix de mettre fin au contrat de courtage ou de conclure un nouveau contrat avec une autre agence à laquelle se joint son courtier que ce dernier peut éviter de partager la rétribution avec son ancienne agence lorsque le mandat est essentiellement achevé au moment de son départ. Ainsi, le juge a eu tort d’affirmer que l’article 26 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r. 1) empêche nécessairement l’application de l’alinéa 1 de l’article 1507 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) relativement au partage de rétribution. Si, au moment où le courtier quitte l’agence, son client est engagé dans une offre d’achat inconditionnelle, le partage de rétribution devient acquis à l’ancienne agence même si les sommes ne seront exigibles qu’au moment de la signature du contrat notarié. La signature du contrat notarié est une condition suspensive qui oblige alors le partage de la rétribution avec l’ancienne agence. En l’espèce, une rétribution était acquise à l’appelante en lien avec l’un des dossiers en cause puisque, au moment du départ de l’intimée, toutes les conditions relatives à la vente étaient remplies et que les obligations découlant de la promesse de vente étaient devenues certaines et inconditionnelles. L’intimée devait partager le montant reçu en lien avec ce dossier après la signature de l’acte notarié; la part due à l’appelante s’élève à 9 899 $.
Texte intégral de l’arrêt: citoyens.soquij.qc.ca