500-09-027758-184
Bich, Vauclair, Schrager
Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une demande en passation de titre et en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli en partie à la seule fin de corriger des erreurs d’écriture.
L’intimé Fatihi, administrateur unique de l’intimée Fatihi Auto inc., cherchait un local afin d’y aménager son commerce. Le 13 avril 2006, il a signé une première promesse d’achat d’un immeuble appartenant à l’appelante 9074-9094 Québec inc., dont l’appelant Mansour est administrateur. Cette offre était conditionnelle à l’obtention d’un financement de 285 000 $ auprès de la Banque de développement du Canada (BDC) et des permis nécessaires. Puisque la BDC a exigé la décontamination du terrain, le vendeur s’est engagé à le faire à ses frais dans une autre offre d’achat conclue le 25 avril 2006. Fatihi a obtenu un financement moindre que celui prévu dans l’offre d’achat, mais il était en mesure d’obtenir les liquidités lui permettant de conclure la transaction. Les échanges entre les parties ont continué, mais 9074 a refusé de signer l’acte de vente au motif que cette lacune quant au financement rendait l’offre nulle. En septembre 2006, les intimés ont intenté un recours en passation de titre et en réclamation de dommages-intérêts. L’avis de préinscription de cette action a été inscrit au registre foncier. Au mois de décembre suivant a été conclue une nouvelle entente, qui reprenait essentiellement les termes de celle conclue au mois d’avril. Une diminution du prix de vente y était toutefois prévue afin de refléter les frais de décontamination payés par l’acheteur. Mansour a toutefois refusé de signer l’acte de vente au motif que le projet d’acte de vente ne prévoyait pas que la décontamination devait être supportée par Fatihi. L’immeuble a par la suite été vendu à l’appelante 9183-1164 en juin 2007. Le juge de première instance a conclu que les parties étaient liées par la promesse d’achat d’avril 2006 ainsi que par une modification apportée à celle-ci en décembre 2006. Il a conclu que la préinscription du recours avait rendu inopposable la vente subséquente, puis il a ordonné la passation de titre et a condamné les appelants à payer 112 789 $ à Fatihi.
Le juge n’a pas commis d’erreur en concluant que les parties étaient liées par une promesse d’achat qui donnait lieu à la passation de titre et que leur comportement constituait une renonciation tacite à invoquer la cause de nullité. Le délai accordé pour fournir la preuve d’un engagement d’un prêteur hypothécaire n’était pas de rigueur et, par son comportement, Mansour a accepté de proroger ce délai. De plus, même si l’offre était devenue caduque, elle a certainement fait l’objet d’une renaissance en raison de l’entente de décembre 2006. Le juge n’a pas non plus erré en concluant à la conduite dolosive des appelants, compte tenu de leur refus de conclure la vente pour ensuite vendre l’immeuble à un autre acheteur pendant l’instance. La vente a été faite en violation non seulement de la promesse d’achat, mais également de l’action en passation de titre déjà pendante devant la Cour supérieure. Cette vente, faite à une société dirigée par Mansour, est d’ailleurs factice. Le juge n’a donc pas commis d’erreur dans son interprétation de l’article 1397 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) en donnant effet à la préinscription même si un transfert subséquent de l’immeuble avait eu lieu et en décidant que cette machination frauduleuse n’était pas opposable aux intimés. C’est aussi à bon droit qu’il a condamné l’appelant Mansour aux dommages-intérêts découlant du non-respect de la promesse d’achat. Ce dernier est l’âme dirigeante de 9074 et c’est lui qui a personnellement pris l’ensemble des décisions. Enfin, il n’y a pas lieu d’intervenir à l’égard des dommages-intérêts accordés à Fatihi. Seules des erreurs d’écriture dans la désignation des parties et des avocats qui détiennent le dépôt seront corrigées.
Interprétation de l’article 1397 C.C.Q.
Texte intégral de l’arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca